Vorlage - VII/STR/63/0015/19  

Der Stadtrat beschließt, die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB für Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Stadtmitte Zeitz“, Satzungsbeschluss vom 21.10.1992, zuletzt geändert am 24.10.2001, mit Gewährung von befristeten und gestaffelten Abschlägen auf die abzulösenden Ausgleichsbeträge zu ermöglichen.

Für die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge bis einschließlich 31.03.2020 wird durch die Stadt ein Abschlag von 10 %, vom 01.04.2020 bis einschließlich 30.09.2020 ein Abschlag von 5 % gewährt. Grundlage bildet eine zwischen Stadt und Eigentümer schriftlich abzuschließende Vereinbarung, in welcher sich die Eigentümer zur vorzeitigen, fristgerechten Ablösung der für ihre Grundstücke ermittelten Ausgleichsbeträge verpflichten. Der Abschluss einer vertraglichen Vereinbarung ist bis zum 31.08.2020 möglich.

Wird die vereinbarte Ablösungsfrist zum 31.03.2020 nicht eingehalten, wird nur noch der verringerte Abschlag von 5 % gewährt. Wird auch die Ablösungsfrist zum 30.09.2020 nicht eingehalten, ist die vorzeitige Ablösung der ermittelten Ausgleichsbeträge nur noch in voller Höhe und bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung möglich.

Gesetzliche Grundlage: §154 BauGB

bereits gefasste Beschlüsse: Beschluss zur Sanierungssatzung

 III/0452/1309/01

aufzuhebende Beschlüsse:            Keine

Begründung:

Die Stadt Zeitz hat mit Satzungsbeschluss vom 21.10.1992 das Sanierungsgebiet „Stadtmitte Zeitz“ förmlich festgelegt. Im Jahr 2001 erfolgte die bislang letztmalige Änderung in Form einer nördlichen Erweiterung des Sanierungsgebietes auf eine Gesamtfläche von ca. 61 ha. Vorausgegangen war eine umfassende „Vorbereitenden Untersuchung“, in der Missstände und Mängel an der Bausubstanz zahlreicher Gebäude, Straßen, Wege und Plätze im Stadtzentrum erfasst und dieses als Handlungsschwerpunkt für Sanierungsmaßnahmen bestimmt wurde. Seitdem wurden auf dieser Grundlage bis heute über 47,5 Mio. € an Städtebaufördermitteln allein aus dem Förderprogramm „Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“ in verschiedenste öffentliche wie private Sanierungsmaßnahmen investiert, um die ermittelten städtebaulichen Missstände in Angriff zu nehmen.

Was sind Ausgleichsbeträge und wer hat sie zu entrichten?

Zur Anwendung kommt dabei das sog. „Umfassende Verfahren“ gem. § 152 ff. BauGB. Damit ist gem. § 154 BauGB auch die Erhebung von Ausgleichsbeträgen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet verbunden. Diese sind nach Abschluss der Sanierung von jedem Eigentümer eines im Sanierungsgebiet liegenden Grundstückes zu entrichten, da die Eigentümer dieser Grundstücke durch Sanierungsmaßnahmen in Form gesteigerter Bodenwerte profitieren, während sie gleichzeitig von Straßenausbaubeiträgen befreit sind. Diese Bevorteilung gegenüber Eigentümern von außerhalb des Sanierungsgebiets liegenden Grundstücken wird durch die Erhebung der Ausgleichsbeträge aufgehoben.

Miteigentümer haften hierbei als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- oder Teileigentum müssen die Wohnungs- und Teileigentümer den Ausgleichsbetrag entsprechend ihrem Anteil am Gesamteigentum entrichten.

Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag für ein Grundstück entspricht dabei allein der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung – vgl. § 154 Abs. 2 BauGB:

„Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtlich und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).“

Wie wird der Ausgleichsbetrag ermittelt?

Die Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet der Stadt Zeitz wurde durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landesamt für Vermessung und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt ermittelt. Dabei wurden 16 Zonen bestimmt. Je nach Zone beträgt die Bodenwerterhöhung zwischen 0 €/m² und 16 €/m². Der individuelle Ausgleichsbetrag je Grundstück ergibt sich damit aus der der Lage des Grundstücks zugeordneten Zone und seiner Fläche. Der Wert darauf befindlicher baulicher Anlagen bleibt dabei unberücksichtigt. Ebenso unerheblich ist, ob der Eigentümer Fördermittel erhalten hat oder nicht.

Endwert

-

Anfangswert

=

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung

x

Grundstücksfläche

=

Ausgleichsbetrag

Warum vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags?

Nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB kann die Stadt von der Möglichkeit des Abschlusses individueller Vereinbarungen zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages Gebrauch machen. In dem Fall besteht auch die Möglichkeit, Abschläge auf den Zahlbetrag zu gewähren. Daraus ergeben sich Vorteile für beide Seiten.

Grundstückseigentümer können so ihre finanzielle Belastung verringern und den Sanierungsvermerk im Grundbuch vorzeitig löschen lassen, wodurch ihr Grundstück nicht mehr den sanierungsrechtlichen Bestimmungen des BauGB unterliegen. Zudem kann die Stadt nach Zahlung des Ausgleichsbetrags keine Nachforderungen mehr erheben, egal ob der später ermittelte Betrag höher wäre.

Die Stadt wiederum kann die vorzeitig abgelösten Ausgleichsbeträge bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung in weitere Sanierungsmaßnahmen investieren und so den städtischen Haushalt entlasten. Im Gegensatz dazu müssen nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid eingenommene Ausgleichsbeträge anteilig an das Land / an den Bund abgeführt werden.

Die Stadtverwaltung möchte von der Möglichkeit vorzeitiger Ablösungen Gebrauch machen und hat hierzu das im Beschlusstext vorgestellte Abschlagsmodell erarbeitet, um die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge für Grundstückseigentümer attraktiv zu machen. Nach Beschluss durch den Stadtrat, erfolgt unmittelbar darauf die Kontaktaufnahme zu den betroffenen Grundstückseigentümern durch die Stadt in Form eines allgemeinen Anschreibens sowie einer als Anlage beigefügten, zur Prüfung und Unterschrift vorbereiteten schriftlichen Vereinbarung. Die Eigentümer können darauf hin entscheiden, ob Sie das Angebot der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags mit dem darauf angebotenen Abschlag annehmen.

Für Auskünfte zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung oder der Erhebung der Ausgleichsbeträge können sich Eigentümer im Sanierungsgebiet befindlicher Grundstücke sowie Personen mit begründeten Interesse an das Sachgebiet Stadtsanierung wenden.

Welche Maßnahmen sollen mit den vorzeitig abgelösten Ausgleichsbeträgen realisiert werden?

Die vorzeitig abgelösten Ausgleichsbeträge sind zur (Teil-)Finanzierung für den Ausbau der Bärgasse als fußläufige Verbindung zwischen Altmarkt und Kalkstraße und Anwohnerzufahrt der angrenzenden Grundstücke sowie zur Erneuerung der Scharrenstraße und der nördlichen Nebenanlagen (Gehweg) vorgesehen. Beide Verkehrsanlagen bedürfen dringend einer Sanierung, da sie wegen ihres schlechten Zustandes besonders für Fußgänger schlecht nutzbar sind.

Wieso bietet die Stadt die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge inkl. Abschlägen jetzt an?

Für das Förderprogramm „Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“ (SAN-Programm) wurden die letzten Städtebaufördermittel im Jahr 2013 ausgezahlt und das Programm geschlossen. Das Land Sachsen-Anhalt in Vertretung durch das Landesverwaltungsamt (LVwA) hat die Kommunen im vom April 2018 informiert, dass diese bis spätestens 31.12.2020 die Schlussrechnung über das SAN-Programm beim LVwA einzureichen haben. Darin sind die von Bund, Land und Kommune aufgewendeten Städtebaufördermittel und die damit im Zusammenhang stehenden bereits erzielten und noch zu erwartenden sanierungsbedingten Einnahmen, u.a. vorzeitig abgelöste Ausgleichsbeträge, bis zur geplanten Aufhebung der Sanierungssatzung anzugeben.

Die Gewährung von Abschlägen auf vorzeitig abgelöste Ausgleichsbeträge ist jedoch nur vor Erstellung und Einreichung der Schlussrechnung möglich, da sonst eine genau Abschätzung der nach Einreichung der Schlussrechnung folgenden sanierungsbedingten Einnahmen nicht erfolgen kann. Die genaue Planung über die Verwendung der sanierungsbedingten Einnahmen wäre so nicht möglich. Es bestünde ein zu großes Risiko erheblicher Abweichungen zwischen den ermittelten und dem LVwA mitgeteilten Summen und den tatsächlich vereinnahmt und verausgabten Mittel.

Wie erfolgt die Umsetzung der vorzeitigen Ablösung?

Die Umsetzung erfolgt auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung zwischen Stadt und Grundstückseigentümer. Mit Unterzeichnung bekennt sich der Eigentümer dazu, den für sein Grundstück anfallenden Ausgleichsbetrag bis zu einer von zwei angebotenen Zahlungsfristen (31.03. oder 30.09.2020) vorzeitig abzulösen. Im Gegenzug gewährt die Stadt Zeitz auf den Ausgleichsbetrag einen Abschlag von 10 % bis Zahlungsfrist 31.03.2020 oder 5 % ab 01.04.2020 bis Zahlungsfrist 30.09.2020.

Wird die erste Zahlungsfrist 31.03.2020 nicht eingehalten, wird nur noch der verringerte Abschlag von 5 % bis zur zweiten Zahlungsfrist 30.09.2020 gewährt. Wird auch diese Frist nicht eingehalten, kann der Ausgleichsbetrag bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung nur noch in voller Höhe vorzeitig abgelöst werden.

Die Vereinnahmung der Ausgleichsbeträge erfolgt über ein Konto der Stadt. Anschließend werden die vereinnahmten Ausgleichsbeträge auf das Treuhandkonto der Stadt überwiesen und zur Finanzierung weiterer Maßnahmen im Sanierungsgebiet verwendet.

Anlage

Bodenrichtwertkarte vom 26.03.2019