Vorlage - VI/STR/OB/0562/17  

Der Oberbürgermeister wird beauftragt, auf der Grundlage der Ergebnisse der durch die Wenzel & Drehmann – Planungs- Entwicklungs- Management GmbH erarbeiteten Machbarkeitsstudie

1. Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Revitalisierung von Altindustriebrachen in der Elstervorstadt zu schaffen.

2. Die Umsetzung der Hochwasserschutzmaßnahmen und der damit verbundenen wasserrechtlichen Einordnung der Entwicklungsflächen zu beschleunigen.

3. Ein Projektteam zur Erfüllung der notwendigen Umsetzungsaufgaben, insbesondere der

-          Sicherung der Flächenverfügbarkeit,

-          Koordinierung der einzelnen Abstimmungsaufgaben,

-          Akquisition und Management der benötigen Eigen- und Fördermittel

einzurichten.

Für die Bewältigung der Aufgaben sind die vorhandenen personellen Ressourcen der Stadtverwaltung zu prüfen und ggf. durch Neueinstellung bzw. externe Beauftragung zu ergänzen.

Hinweis: Aufgrund des umfangreichen Konzeptmaterials erhalten Sie die wesentlichen Aussagen und Inhalte zusammengefasst in der unten stehenden Begründung sowie anliegend zur Beschlussvorlage. Sollten Sie eine detaillierte Auseinandersetzung mit den vollständigen Unterlagen wünschen, werden diese in Absprache mit dem Referat Wirtschaftliche Entwicklung (Altmarkt 1, 06712 Zeitz, Tel.: 03441/ 83282, Mail: Ines.Will@stadt-zeitz.de) zur Verfügung gestellt.

Begründung:

Auf der Grundlage des Stadtratsbeschlusses vom 12.12.2013 wurde das Büro Wenzel & Drehmann-  Planungs- Entwicklungs- Management GmbH aus Weißenfels mit der Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie zur Revitalisierung von Altindustrieflächen in der Elstervorstadt Zeitz beauftragt. Die Grundstücksfonds Sachsen- Anhalt GmbH hat die Studie als Projektsteuerer begleitet.

Die mit der vorliegenden Studie formulierten Handlungsempfehlung für die Entwicklung von Altindustrieflächen in der Elstervorstadt Zeitz können bei vergleichbarem Flächengefüge Modellcharakter für weitere Brachen nicht nur in der Stadt Zeitz, sondern auch für die Industriebrachenentwicklung im Land Sachsen- Anhalt erreichen. Die Stadt Zeitz könnte Vorreiter für Maßnahmen der Brachflächenentwicklung in Verbindung mit Gewerbe- und Industrieansiedlungen werden und parallel dem stetig steigenden Flächenentzug entgegenwirken.

Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der Studie wiedergegeben.

Ausgangssituation

Aufgrund der Tatsache, dass die Gewerbeflächen in der Stadt Zeitz nahezu ausgelastet sind macht sich die Betrachtung vorhandener Flächenpotenziale in der Stadt Zeitz für weitere Ansiedlungen erforderlich. Gleichzeitig wird mit diesem Ansatz den gesetzlichen Vorgaben zur Stärkung der Innenentwicklung und Reduzierung des Flächenverbrauchs Rechnung getragen.

Die vorliegende Studie ist als ergebnisoffener Gesamtansatz und Prozess konzipiert und zeigt Handlungsempfehlungen für Neuordnungen und neue Nutzungen auf.

Bei dem Untersuchungsgebiet handelt es sich um eine ca. 12 Hektar große Fläche in der

Elstervorstadt, die durch Industrie- und Gewerbebrachen, Nachnutzungen im gewerblichen, Dienstleistungs- aber auch Bildungsbereich sowie eingestreuter Wohnnutzungen geprägt ist. Insbesondere wird der städtebaulich-funktionale Lückenschluss zwischen den bestehenden Gewerbegebieten der Stadt Zeitz Am Güterbahnhof/ Leipziger Straße im Osten und Zeitz West/ Naumburger Straße im Westen betrachtet. Als wichtige Grundlagen dieser Entwicklungszielstellung wurden u.a. die 1. Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes aus dem Jahr 2010 sowie der Flächennutzungsplan der Stadt Zeitz aus dem Jahr 2015 ausgewertet und in der Machbarkeitsstudie verarbeitet.

Die Zeitzer Elstervorstadt hat als Industrie- und Gewerbegebiet eine lange Tradition und soll auch für künftige wirtschaftliche Entwicklungen eine bedeutende Rolle spielen.

Die Revitalisierung vorhandener Altindustriebrachen in städtebaulich gemischten Nutzungsgefügen stellt für die mittel- bis langfristige wirtschaftliche und städtebauliche Entwicklung eine Herausforderung einerseits, eine grundlegende Chance andererseits dar.

Herangehensweise

Aufgrund des heterogenen Charakters der Flächen hinsichtlich ihrer Nutzung, aber auch hinsichtlich der Flächengrößen und –aufteilungen sowie der durch den baulichen Bestand stark differenzierten Strukturen wurde das Areal in mehrere Abschnitte unterteilt (Anlage 1 zur Beschlussvorlage).

Auf der Grundlage von Bestandsanalysen erhobener Daten und Vor-Ort-Begehungen wurden für das Entwicklungsgebiet verschiedene Szenarien mit Benennung einer Vorzugsvariante der Nutzungsoptionen erarbeitet. Folgende relevanten Fakten und Grundlagendaten wurden dabei berücksichtigt:

-          Wirtschaftsdaten

-          Gewerbeflächenpotenziale

-          Erschließungssituation

-          Nutzungen und Leerstandssituation

-          planungsrechtliche Vorgaben

-          Demografische Entwicklung

-          Lärmsituation

-          Hochwasserschutz

-          Altlastensituation

Hochwasser

Durch das Hochwasser im Juni 2013, welches in Zeitz erhebliche Schäden anrichtete und weite Teile des Untersuchungsgebietes umfasste, nimmt die Thematik zu Überschwemmungsflächen und Hochwasserschutz eine derart zentrale Bedeutung ein, dass an dieser Stelle detaillierter darauf eingegangen werden muss. Die aktuellen Planungen und Entwicklungen haben direkte Auswirkungen auf die Innenentwicklung der Stadt im Allgemeinen und die Nutzbarkeit der Flächen im Untersuchungsgebiet im Besonderen.

Bei der Betrachtung des für die Machbarkeit sehr bedeutenden Standortfaktors der Betroffenheit von Hochwasser gibt es eine enge Wechselwirkung zwischen der oberflächlichen Überschwemmung durch die Überflutung der Weißen Elster und dem damit verbundenen Anstau des Wassers im Kanalsystem.

Eine Umsetzung der Maßnahmen des Hochwasserschutzkonzeptes der Stadt Zeitz wird nach Abstimmung mit dem Landesverwaltungsamt sowie dem LHW für einen Zeitraum bis hin zum Jahr 2025 für möglich erachtet. Die Realisierung der Maßnahmen des Konzeptes der Stadtwerke Zeitz bzw. des Eigenbetriebes Abwasser stellt parallel dazu eines der Ziele von höchster Priorität dar.

Die Revitalisierung von Flächen stellt aufgrund der geschilderten Alternativlosigkeit sowie der Bedeutung für die Bereiche der Wirtschaft, Bevölkerungsentwicklung, der gesunden Wohn- und Lebensverhältnisse sowie der städtebaulichen Entwicklung einen gewichtigen Belang des Allgemeinwohls dar. Um derartige Flächenentwicklungen dennoch zu ermöglichen, sind zunächst Bauvorhaben im Einzelfall genehmigungsfähig, wenn das Vorhaben hochwasserangepasst ausgeführt wird. Andererseits sollte die Stadt Zeitz auf eine zügige Umsetzung der Maßnahmen aus dem Hochwasserschutzkonzept drängen.

Priorisierung und Evaluierung

Im Rahmen mehrerer Workshops mit Vertretern der Fachämter der Stadt Zeitz sowie der Stadtwerke Zeitz wurde eine Umsetzungsstrategie mit fundierten Handlungsempfehlungen erarbeitet, die in einer Priorisierung der Flächenentwicklung mündete.

Die Priorisierung stellt eine Schnittstelle zur Umsetzung des Entwicklungsanliegens dar und dient als Orientierungsgrundlage für eine flexible Prozesssteuerung. Dabei wurde die Umsetzungspriorität anhand der folgenden Widerstände bewertet:

1. Eigentumssituation
2. Wasserrechte
3. Bauliche Situation
4. Die städtebauliche Impulswirkung

Dabei sind diejenigen Flächen mit den geringsten Widerständen und der höchsten städtebaulichen Impulswirkung prioritär zu entwickeln ( Anlage 7 zur Machbarkeitsstudie ).

In der Evaluierungstabelle ( Anlage 6 zur Machbarkeitsstudie ) sind die Handlungsempfehlungen anhand konkreter Stichtage mit zeitlicher Orientierung dargestellt.

Grobkosten

Die in der Machbarkeitsstudie überschlägig ermittelte Kostendimension für die Revitalisierung des gesamten Untersuchungsgebietes liegt im mehrstelligen Mio. Euro-Bereich und entspricht somit einem erheblichen finanziellen Aufwand gegenüber der Neuerschließung von Gewerbegebieten im Außenbereich. Dieser wird jedoch gerechtfertigt durch die städtebauliche Aufwertung von Brachflächen sowie dem Gebot der Innenentwicklung. Die Revitalisierung innerstädtischer Brachen leistet einen wichtigen Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele, dem schonenden Umgang mit Ressourcen und trägt aktiv zur stadtökonomischen Entlastung im Hinblick auf den zu leistenden Betriebs- und Unterhaltungsaufwand bei.

In den Kosten sind noch keine Kosten für Grunderwerb oder etwaige Entschädigungsverpflichtungen enthalten.

Um die Revitalisierung der innerstädtischen Flächen angesichts der zu erwartenden Investitionsdimensionen erfolgreich gestalten zu können und die genannte politische Zielstellung zu ermöglichen, ist die Inanspruchnahme von Fördermitteln unabdingbare Voraussetzung, wobei bei einer geschätzten Förderquote zwischen 60 und 90 % der aufzubringende Eigenanteil der Stadt Zeitz im einstelligen Mio. Euro-Bereich eingeschätzt werden muss.

Um eine etappenweise Entwicklung des Untersuchungsgebietes angesichts der aufgezeigten Kostendimensionierung und der zeitlichen Veränderlichkeit der Rahmenbedingungen vorantreiben zu können, wird empfohlen, den Prozess durch ein qualifiziertes und mit entsprechenden personellen Ressourcen ausgestattetes Finanzierungs- und Fördermittelmanagement zu steuern.

Fazit

Die angestrebte Entwicklung erfordert unbedingt einen aktiven Umgang mit der Hochwasserproblematik durch beschleunigte Umsetzung der Hochwasserschutzmaßnahmen und der damit verbundenen wasserrechtlichen Einordnung der Entwicklungsflächen. Dazu ist die Erarbeitung einer koordinierten Handlungsstrategie

zum Umgang mit den verbleibenden Anforderungen zwingend notwendig.

Um eine städtebaulich geordnete Entwicklung auch dann zu sichern, wenn die benötigten Mittel nicht ad hoc zur Verfügung stehen, soll das Instrumentarium des Baugesetzbuches genutzt werden, um Hemmnisse sukzessive zu beseitigen. Hierzu gehört zuerst die flächendeckende Sicherung der avisierten Nutzungszielstellungen mit Hilfe der Bauleitplanung. So kann sichergestellt werden, dass eine sich weiter fortsetzende Durchmischung mit schutzwürdigen Nutzungen ( Wohnen ) ausgeschlossen ist. Aufgrund der

komplizierten und häufig kleinteilig strukturierten Eigentumsverhältnisse wäre im Interesse einer ganzheitlichen Entwicklung die Anwendung der Instrumente des besonderen Städtebaurechts zu prüfen ( städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ).

Der Erfolg der Revitalisierungsmaßnahmen hängt zusammenfassend vor allem von der Verfügbarmachung der Flächen, einer wirksamen Umsetzung der Hochwasserschutzmaßnahmen, der Bereitstellung von Fördermitteln für die bauliche Vorbereitung der Flächen und der Entflechtung der Nutzungsgefüge zur Minimierung der Schutzansprüche ab.

Da die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Zeitz aufgrund der fehlenden Alternativen maßgeblich von der Revitalisierung der betrachteten Flächen abhängt, ist die Umsetzung der aufgezeigten Handlungsleitlinien als besonders bedeutsam für die Zukunft einzuschätzen.

In diesem Sinne kann die Revitalisierung der Altindustriebrachen in der Elstervorstadt unter Beachtung der dargelegten Schwerpunkte und Entwicklungsschritte mit nachhaltigem Erfolg für die Stadt Zeitz gelingen.

3 Anlagen

Anlagen: