Vorlage - V/STR/65/0994/13  

Der Stadtrat beschließt:

-          Das Vorwort der Vorlage (Anlage 1) wird beachtet.

-          Die Abwägung der Vorlage (Anlage 2) zu den Hinweisen und Anregungen der Bürger/-innen, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und der Nachbargemeinden zur Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für eine Teilfläche des Flurstücks 212 aus der Flur 18, angrenzend zur Bergstraße in Zeitz wurde geprüft und hierzu die Zustimmung gegeben.

-          Der Oberbürgermeister wird beauftragt die Berücksichtigung der Hinweise und Anregungen den Bürger/-innen, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und  Nachbargemeinden zur Kenntnis zu geben.

-          Aufgrund des § 34 Absatz 4 Baugesetzbuch (BauGB), in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I  S. 1509) geändert worden ist, wird die Satzung für den Bereich der Teilfläche des Flurstücks 212 aus der Flur 18, angrenzend zur Bergstraße in Zeitz als Satzung beschlossen. Der Geltungsbereich dieser Satzung ist in der beiliegenden Karte (Anlage 3) dargestellt.

-          Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist nicht erforderlich.

-          Der Abwägungs- und Satzungsbeschluss ist ortüblich bekanntzumachen.

Begründung:

Verfahren / Rechtsgrundlagen

-      Die Satzung wurde im Jahr 2011 aufgestellt.

              Am 14.3.2013 hat der Stadtrat die Erstellung der ersten Änderung für die Satzung                  gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB (Abrundungssatzung) für den Bereich einer               Teilfläche des Flurstücks 212 sowie 64/3 der Flur 18, entlang und angrenzend zur               Bergstraße im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB beschlossen.

     -              Der Entwurf der Satzung einschließlich der Begründung wurde nach ortsüblicher               Bekanntmachung am 23.03.2013 in der Zeit vom 02.04.2013 bis 03.05.2013

            öffentlich ausgelegt. Die Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und  

            Nachbargemeinden wurden (gemäß Anlage 2.1) mit Schreiben vom 27.03. und

            28.03.2013 zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert.

-          Die während der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung vorgebrachten Hinweise und Anregungen wurden in die nunmehr vorliegende Abwägung (Anlage 2) aufgenommen und die Satzung (Anlage 3) erarbeitet. Neben der Bauleitplanung im vereinfachten Verfahren sind auch Satzungen nach §§ 34, 35 BauGB von der Pflicht der förmlichen Umweltprüfung ausgenommen.

-          Nach dem Satzungsbeschluss erfolgt die Mitteilung des Abwägungsergebnisses und die öffentliche Bekanntmachung. Mit der Bekanntmachung tritt die Satzung in Kraft.

Merkmale des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB:

stellt die Gemeinde einen Bauleitplan im vereinfachten Verfahren auf,

sieht § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB vor, dass folgende Vorschriften nicht anzuwenden sind:

-              die Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB

-              der Umweltbericht nach § 2a BauGB

-              die Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener

            Informationen verfügbar sind

-              das Monitoring  nach § 4c BauGB

  (Muster – Einführungserlass zum Gesetz zu Anfassung des Baugesetz-

  buches an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz

             Bau-EAG Bau) (EAG Bau-Mustererlass) beschlossen durch die

  Fachkommission Städtebau am 01. Juli 2004. 

Mit der Abrundungssatzung sollen gemäß § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB einzelne Außenbereichsflächen durch Satzung in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbezogen werden, wenn die  einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Somit werden für einfach gelagerte Fälle die Gemeinden in die Lage versetzt, schnell und ohne aufwendige Verfahren Baurecht zu schaffen.

"Durch die Satzungsermächtigungen im §§ 34 Abs. 4, 5; 36 Abs. 6 BauGB sollte es den Gemeinden ermöglicht werden, ohne aufwendige Bebauungsplanverfahren im Grenzbereich zwischen Innen- und Außenbereich einzelne Baugrundstücke einer Bebauung zuzuführen und auf diese Weise die vorhandene Bebauung genau zu arrondieren und komplettieren“.

(Möglichkeiten und Grenzen der Schaffung von Bauland durch Innen- und Außenbereichssatzungen nach §§ 34 Abs. 4, 5 und § 35 Abs. 6 BauGB. Alexander Schink, Vortrag am 22.09.1998 an der Universität Kaiserslautern).

Zustandsbewertung zur Zeit der Satzungserstellung

Bereits ein Jahr nach der Erstellung der Satzung wurde das Satzungsziel 2012 umgesetzt:

Sämtliche Grundstücke wurden verkauft und bebaut.

Das Flurstück 212 (historisch), Flur 18 der Gemarkung Zeitz ist im Jahr 2012 in die Flurstücke 252, 253, 254, 255 und 256 zerlegt worden.

Daraufhin wurde das Interesse bekundet, auch für zwei angrenzende Grundstücke Baurecht durch eine Abrundungssatzung herzustellen. In Folge soll der Geltungsbereich entlang der Bergstraße bis zum letzten dort stehenden Haus erweitert werden. Es wird davon ausgegangen, dass damit dann keine weitere Besiedelung im unmittelbaren Umkreis erfolgt. 

Im Rahmen einer Erweiterung des Baugebietes besonders während der Zeit von 1992 - 1999 sollten weitere Ackerflächen mit neu zu errichtenden kleineren Einfamilienhäusern und Doppelhäusern besiedelt werden. Es reduzierte sich jedoch der Bedarf an Baugrundstücken mit einer Fläche von 300 - 450 qm, da eine  beträchtliche Abwanderung mit Einnahmeverlusten und ein knapper werdender öffentlicher Haushalt der Stadt Zeitz seit dem zu verzeichnen ist. Deshalb ist die Stadt Zeitz auch nicht in der Lage, weiteren kostenintensiven Erschließungsaufwand für Neubau öffentlich zu finanzieren.

Vorbereitende Bauleitplanung

Zur Zeit der Erstellung der Satzung sowie in der ersten Änderung ist im (noch) wirksamen Flächennutzungsplan (FNP) aus dem Jahr 2000 ein wesentlich größerer Bereich angrenzend zur Bergsstraße als Wohnbaufläche ausgewiesen, der nun nach der 2010 beschlossenen Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes nicht mehr entwickelt werden wird.

Im Entwurf der Änderung / Neuaufstellung zum Flächennutzungsplan, Stand Mai 2013 ist nur noch der im „Baufenster“ gelegene Teil vom  Geltungsbereich der (erweiterten) Satzung sowie die an der Bergstraße bereits vorhandenen Häuser als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die dahinter gelegenen Ackerflächen werden bis zur Windmühlenstraße im neuen Flächennutzungspan in Abstimmung mit den Eigentümern der Ackerflächen als landwirtschaftlich genutzte Fläche gesichert.

Die Satzung mit der ersten Änderung ist mit der Parzellierung und Erschließung im erweiterten Geltungsbereich aus dem gegenwärtig wirksamen Flächennutzungsplan herleitbar.

Die Satzung ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar, da nur einzelne wenige Baugrundstücke durch den Geltungsbereich geschaffen werden können, und die Wohnnutzung sowohl aus dem Flächennutzungsplan als auch aus dem geplanten und prägenden (realisierten) Bestand der näheren angrenzenden Umgebung hergeleitet werden kann.

Begründung der einzelnen Festsetzungen

Bei der Abrundungssatzung können einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1, 2 und 4 BauGB  ermöglicht werden:

A.       Baugrenzen

Es soll die Baugrenze 5 Meter von der dem Geltungsbereich angrenzenden Straßenbegrenzungslinie parallel entfernt auch im erweiterten Geltungsbereich der Satzung festgesetzt werden. Deshalb wird diese Baugrenze im Rahmen der 1. Änderung verlängert.

Aufgrund des engen Straßenraumes soll somit das Parken und Abstellen von

Personenkraftwagen auf den Baugrundstücken ermöglicht werden.

Außerdem soll mit dieser Festsetzung die vorhandene Siedlungsstruktur

im angrenzenden zusammenhängenden bebauten Ortsteil aufgenommen

und im Geltungsbereich der Abrundungssatzung verdeutlicht werden.  Mit der

großzügigen Freiraumgestaltung und Grundstücksaufteilung von jeweils über 1000 qm

soll ein landschaftlicher Übergang zum Außenbereich das Ortsbild abrunden.   

B. Grundflächenzahl (GRZ)

     Für den Geltungsbereich der Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB wird eine     Grundflächenzahl von maximal 0,3 festgesetzt.

              Somit wird eine weitere Flächeninanspruchnahme zur weiteren Versiegelung

              auf wenige Einzelfälle begrenzt. Mit der Begrenzung der GRZ (Grundflächenzahl)

         von 0,3 soll die Flächeninanspruchnahme als eine aufgelockerte Bebauung mit hinterem   großem Gartenanteil den Übergang zum Umland bilden.

     Zusammen mit dieser geringen Ausnutzungsmöglichkeit zur Befestigung von Böden durch   bauliche Anlagen, wie z. B. Einfamilienhäuser, Zufahrten oder Garagen und der Anordnung der rückwärtigen Baugrenze wird ein großzügiger Pflanzstreifen als landschaftlicher Übergang zur angrenzenden Ackerfläche erreicht. Dieser Pflanzstreifen soll auch zum Schutz vor möglichen Störungen, die die Ausübung der landwirtschaftlichen Nutzung verursacht, schützen.

Die Abrundungssatzung ist folglich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar, da nur einzelne wenige Baugrundstücke durch den Geltungsbereich geschaffen werden können, und die Wohnnutzung sowohl aus dem Flächennutzungsplan als auch aus dem geplanten und prägenden (realisierten) Bestand der näheren angrenzenden Umgebung hergeleitet werden kann.

Der Geltungsbereich der Satzung einschließlich der Erweiterungsfläche umfasst max. 5 - 7 großzügige Parzellen mit insgesamt ca. 6500 m². Der erweiterte Geltungsbereich der Satzung umfasst max. 2 großzügige Parzellen mit jeweils ca. 1.000 m² und es besteht ein konkretes Kauf- und Bauinteresse.

Erschließung

Die planungsrechtliche Erschließung der im Geltungsbereich gelegenen Bauflächen ist durch die unmittelbar angrenzende Bergstraße gesichert.

Die erforderlichen Leitungen sind in der Bergstraße verlegt.

Der Ausbauzustand der vorhandenen Erschließung ist jedoch nur mäßig.

     Die Anschlusskosten an die vorhandenen Leitungen tragen die bauwilligen Grundstückseigentümer, sodass der Stadt Zeitz in diesem Zusammenhang keine Kosten entstehen.

Für die Hausanschlüsse ist mit erhöhten Anschlusskosten zu rechnen, die vom jeweiligen Eigentümer / Vorhabenträger zu tragen sind. Dafür sind Verträge mit den jeweiligen Versorgungsträgern abzuschließen.

Es ist damit zurechnen, dass später ein grundhafter Ausbau in der Bergstraße erfolgen kann, wofür auch Ausbaubeiträge erhoben werden.

Die Bergstraße ist ab dem Brückenbauwerk über den Floßgraben nur für Fahrzeuge bis

5 Tonnen Gesamtgewicht befahrbar. Die nördlich der Bergstraße liegenden Wege aus der Richtung des Hellweg – Baumarktes und Ortsumgehung B 2 n sind ebenfalls für den öffentlichen Verkehr gesperrt und nur für den landwirtschaftlichen Verkehr zugelassen.

In der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden Hinweise gegeben, die beachtet werden sollten:

?         Es wird darauf hinweisen, dass das Flurstück 212 (historisch), Flur 18 der Gemarkung Zeitz im Jahr 2012 in die Flurstücke 252, 253,254,255 und 256 zerlegt worden ist.

?         Vor Beginn von Neubebauungen wird empfohlen, Baugrunduntersuchungen vornehmen zu lassen.

?         Meldepflicht im Falle unerwartet freigelegter archäologischer Kulturdenkmale :

              Nach § 9 des Denkmalschutzgesetzes für Sachsen – Anhalt sind Befunde mit den               Merkmalen eines Kulturdenkmals bis zum Ablauf einer Woche nach der Anzeige               unverändert zu lassen. Eine wissenschaftliche Untersuchung durch das o. g.

            Landesamt oder vom ihm Beauftragte ist zu ermöglichen.

?         Vor den im Bereich der Abrundungssatzung Bergstraße liegenden Grundstücken ist keine zur öffentlichen zentralen Abwasserbeseitigungsanlage für Niederschlagwasser vorhanden. Das Niederschlagswasser muss daher auf den Grundstücken verbleiben, zur Löschwasserbevorratung gesammelt werden, bzw. schadlos beseitigt werden (Versickerung bzw. anderweitige Nutzung).

?         Der geforderte Volumenstrom der Löschwasserbereitstellung kann über die vorhandene Leitung DN 100 bei einem Druck von 1,5 bar nicht bereitgestellt werden. Somit ist die fehlende Menge über eine längere Schlauchleitung aus der Hauptstraße oder aber über eine örtliche Bevorratung sicherzustellen.

              Es können und sollen auch die anfallenden Oberflächenwasser aufgefangen und im               Notfall zum Löschen von Bränden genutzt werden.

Anlagen: