Vorlage - VI/STR/65/0091/14  

Der Stadtrat beschließt:

1.   Der Verfahrensvermerk (Anlage 1) wird beachtet.

2.   Der Abwägung der Hinweise aus den Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit,

      Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange und Nachbargemeinden zur

      Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 32 (Anlagen 2) wird zugestimmt.

3.   Die Satzung über die Aufhebung des  Bebauungsplanes Nr. 32 „Wohnbebauung

      An der Hohle / August- Dietzschold – Straße“ (Aufhebungssatzung) wird beschlossen.

      (Anlagen 3)

4.   Die Begründung  einschließlich Umweltbericht zur Aufhebung des Bebauungsplanes

      Nr. 32 (Anlage 4) wird gebilligt. Die Durchführung des Planverfahrens diente der

      Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 32. Er  wird  insbesondere aus Gründen der

      fehlenden städtebaulichen Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB)

      aufgehoben. Die Satzung über die Aufhebung des Bebauungsplanes Nr. 32 

      (Aufhebungssatzung) tritt gemäß § 10 Abs. 3 BauGB mit ihrer Bekanntmachung in Kraft

      und kann nebst Begründung einschließlich Umweltbericht und der zusammenfassenden

      Erklärung gemäß § 10 Absatz 3 BauGB während der Dienstzeiten in der Stadtverwaltung

      Zeitz, Fachbereich technisches Zeitz, Sachgebiet Stadtentwicklung, Altmarkt 16, Zimmer

      303 ab dem Tage der Bekanntmachung eingesehen werden.

Gemäß § 215 Absatz 1 BauGB  werden unbeachtlich:

•   eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens und Formvorschriften, eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 BauGB beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplanes und des Flächennutzungsplanes und

•   nach § 214 Absatz 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, wenn sie nicht innerhalb von einem Jahr seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Stadt Zeitz unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind.

Auf die Vorschriften des § 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 BauGB über die Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche im Falle der in den §§ 39 - 42 BauGB bezeichneten Vermögensnachteile, deren Leistung schriftlich beim Entschädigungspflichtigen zu beantragen ist, und die des § 44 Absatz 4 BauGB über das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen, wenn der Antrag nicht innerhalb der Frist von drei Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem die in § 44 Absatz 3 Satz 1 BauGB bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind, gestellt ist, ist in der Bekanntmachung hinzuweisen.

Begründung:

Der Bebauungsplan Nr. 32 wurde 1999 als Satzung beschlossen und ist seit dem 16. 7. 2001 rechtskräftig. Die Erschließung sollte über die August- Dietzschold- Straße und eine neu zu errichtende Erschließungsstraße erfolgen. Mit dem Investor, der Oktabau AG wurden städtebauliche Verträge zur Sicherung der Erschließung und für die Umsetzung des grünordnerischen Ausgleichs abgeschlossen. Der Investor ist seinen vertraglichen  Verpflichtungen nicht nachgekommen und befindet sich mittlerweile in Insolvenz.

Mit Schreiben vom   4. 8. 2014 stellte der sich in Liquidation befindliche Investor gemeinsam in Baugemeinschaft mit einem weiteren Bauträger einen Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogen Bebauungsplanes für die Flurstücke im  Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 32 oder  die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 32. Zeitgleich erreichte die Stadt Zeitz der Beschluss über die Zwangsversteigerung des Flurstückes 146/9 der Flur 18, welches Teil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 32 ist. Der Investor ist also nicht verfügungsberechtigt über dieses Grundstück und somit nicht in der Lage, sein Bauvorhaben auszuführen. Damit liegt die Grundvoraussetzung zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, dass der Investor bereit und (wirtschaftlich) in der Lage ist, sein Vorhaben auszuführen, nicht vor.  

Gemäß dem 2010 fortgeschriebenen Stadtentwicklungskonzept (SEK) unter dem Motto „Hinein in die Mitte“ ist in der Kernstadt Zeitz bis 2020 mit einem Wohnungsleerstand von ca. 4000 Wohneinheiten zu rechnen (Mittelszenario). Daher wurden im SEK unter anderem folgende Ziele festgeschrieben:

Beibehaltung des 2002 eingeleiteten grundsätzlichen Entwicklungsprinzips „Siedlungskontraktion und Stadtinnenentwicklung“, in dem die Stadt schwerpunktmäßig an der südöstlichen Peripherie zurückgebaut wird.

Entwicklung einer weitestgehend kompakten Stadt unter Berücksichtigung des weiter anhaltenden Bevölkerungsrückganges.

Ausweisung einer langfristig zu erhaltenden gesamtstädtischen Kernzone, bestehend aus großen Bereichen des Sanierungsgebietes „Stadtmitte“ (F 3), dem überwiegenden Erhaltungssatzungsgebiet aus der Gründerzeit (F 1), dem „Musiker-Viertel“ und dem Bereich des alten „Zeitz-Ost“ (F 2, Gebiet um die Käthe-Niederkirchner-Straße). Des Weiteren wird im Bereich der nördlich der Bahnanlagen befindlichen Unterstadt (F 4) im Bereich zwischen Auf dem Schlagstück und Auf den Gebinden eine zweite Kernzone ausgewiesen.

Gegenüber dem Flächennutzungsplan- Vorentwurf vom März 2009 Reduzierung bisher angedachter Wohnbauflächenkapazitäten.

Im Fall von Neubebauungen sollen gemäß SEK integrierte innenstadtnahe und erschlossene Wohnstandorte entwickelt werden.

Gemäß § 1 (6) Nr. 11 BauGB sind die Ergebnisse des beschlossenen SEK in der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Die bisherige Konzeption, die dem Bebauungsplan Nr. 32 zugrunde liegt, stellt eine aus heutiger Sicht unerwünschte Bebauung in zweiter Reihe dar. Für die Umsetzung dieser Konzeption des Bebauungsplanes Nr. 32 als einer  inneren Verdichtung des Hinterlandes war eine zusätzliche Erschließung als Straße mit Wendehammer vorgesehen. Es sollten 15 Einfamilienhäuser als Einzelhäuser und Doppelhäuser mit einem Reihenhaus auf ca. 300- 400 m² Grundstücken errichtet werden. Diese Grundstücke sind aufgrund ihrer Größe heute nicht mehr vermarktbar. Auch die zusätzliche neue Erschließung, die auf den Kaufpreis umzulegen wäre, stellt einen Hinderungsgrund für die Vermarktung dar. Gemäß § 123 BauGB ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinde. Sie kann jedoch diese Aufgabe  z.B. durch einen Vertrag auf Dritte übertragen. Dies ist im vorliegenden Fall geschehen, jedoch ist der Vorhabenträger in Insolvenz, somit ist in diesem Fall die Aufgabe der Erschließung wieder in Verantwortung der Stadt.

Würde aus der Insolvenzmasse schlimmstenfalls ein Teilstück am Ende der bisher geplanten Stichstraße errichtet werden, müsste die Stadt Zeitz demnach diese Stichstraße komplett herstellen. Kostenseitig umgelegt werden kann nur der dann anliegerseitig entstehende Teil der Kosten. Der größte Teil der dann entstehenden Erschließungskosten belastet den Haushalt ohne Vorteil für die Stadt Zeitz.

Aus den vorgenannten Gründen soll der Bebauungsplan Nr. 32 aufgehoben werden.

Auch ohne den Bebauungsplan Nr. 32 können entlang der August- Dietzschold- Straße 1- 2

Einfamilienhäuser gemäß § 34 BauGB errichtet werden. Dies ist dem Investor auch seitens dem  Sachgebiet Stadtentwicklung mitgeteilt worden.

Anlagen: