Vorlage - IV/STR/61/0912/07
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Der Stadtrat beschließt in Ergänzung zum Beschluss Nr. IV/STR/061/0391/2809/06:
1. Der Erweiterung des Geltungsbereiches zum Bebauungsplan Nr. 52 „Nahversorgungszentrum im Bereich der Schützenstraße“ wird zugestimmt. Der nunmehr bestehende Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Flurstücke 317/1 anteilig, 328 anteilig, 2549/27 anteilig, 2816/49, 49/1, 46, 44/1, 44/2, 45/1, 45/2, 43,42 anteilig und 38 der Flur 71, Gemarkung Zeitz.
2. Dem städtebaulichen Vertrag zur Übernahme der Ausarbeitung städtebaulicher Planungen gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB wird in der vorliegenden Fassung zugestimmt.
3. Dem städtebaulichen Vertrag zu Zielen und Fristen sowie zur Übernahme von Kosten und sonstigen Aufwendungen gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 und 3 BauGB wird in der vorliegenden Fassung zugestimmt.
Gesetzliche Grundlage: § 2 Abs. 1 BauGB
bereits gefasste Beschlüsse: IV/STR/061/0391/2809/06 Aufstellungsbeschluss
aufzuhebende Beschlüsse: -
Begründung:
Begründung zur Änderung des Geltungsbereiches
Mit Beschluss Nr. IV/STR/061/0391/2809/06 wurde in der Stadtratsitzung am 28.09.2006 der Aufstellungsbeschluss zur Durchführung des Bebauungsplanverfahrens zum Bebauungsplan Nr. 52 „Nahversorgungszentrum im Bereich der Schützenstraße“ gefasst.
Im weiteren Verlauf der Bearbeitung des Bebauungsplanes stellte sich eine Diskrepanz zwischen dem beschlossenem Geltungsbereich und dem von den künftigen Betreibern benötigten Flächenbedarf heraus.
Seitens eines Investors wird beabsichtigt auf der Grundlage des Bebauungsplanes in Zeitz am Standort Schützenstraße / Schützenplatz Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von ca. 4.920 qm anzusiedeln. Ergänzend dazu werden die notwendigen Stellflächen errichtet. Nach aktuellem Planungsstand sind nachstehende Nutzungen geplant:
Geschossflächen
Gebäudekomplex 1
Discounter/ Vollsortimenter ca. 1.800 qm
Bäckerei/Metzger ca. 150 qm
Ladengeschäft ca. 120 qm
Drogeriefachmarkt ca. 600 qm
Elektrofachmarkt ca. 1.250 qm
Summe ca. 3.920 qm
Gebäudekomplex 2
Textilmarkt ca. 1.000 qm
Stellplätze EG-Ebene 108
Stellplätze obere Ebene 97
Summe 205
dav. behindertengerecht 8
Laut Aussage des Investors ist die Vermietung bereits durch Vorverträge gesichert.
Die vorliegende Planung sieht vor, die Einzelhandelsbetriebe in einem Gebäudekomplex überwiegend entlang der Schützenstraße bzw. der Tröglitzer Straße anzuordnen. Eine Passage zwischen den beiden Hauptgebäuden soll dabei die fußläufige Verbindung zum Busbahnhof am Schützenplatz sicherstellen.
Die Anfahrbarkeit des Fachmarktzentrums für den Individualverkehr wird über eine Zufahrt von der Schützenstraße sowie von der von-Harnack-Straße realisiert. Weiterhin beinhaltet die Planung die Errichtung einer Tiefgarage, welche von der von-Harnack-Straße befahren wird. Die Verbindung zwischen der Tiefgarage und der Fachmarktebene wird barrierefrei hergestellt. Mit dieser Konzeption wird dem stadtplanerischem Ziel, im Bereich der von-Harnack-Straße/Tröglitzer Straße eine Zweigeschossigkeit herzustellen, Rechnung getragen.
In Anlehnung an die bereits vorhandene und mit den Mietern und Nutzern intensiv abgestimmte Vorplanung ergibt sich ein Widerspruch zwischen dem am 28.09.2006 im Stadtrat beschlossenen Planbereich und der aufgrund der Nachfrage durch Mieter erfolgten Projektentwicklung. Bereits im Vorfeld müssen die städteplanerischen und bauordnungsrechtlichen Vorgaben und Reglements auf der einen Seite sowie die präzisen Vorgaben und Forderungen der Nutzer auf der anderen Seite Berücksichtigung finden und miteinander in Einklang gebracht werden.
Im konkreten Falle erweist sich der bislang gültige und beschlossene Planbereich für die Erstellung des Bebauungsplanes Nr. 52 vor dem Hintergrund der Einarbeitung des Ansiedlungskonzeptes durch einen Investor als nicht ausreichend. Die Projektentwicklung erfolgte aufgrund der Nachfrage durch Mieter. Eine Erweiterung des Geltungsbereiches auf verfügbare nachbarliche Flurstücke ist deshalb erforderlich. Forderungen der bereits gebundenen Mieter hinsichtlich der Verkaufsfläche, der Anlieferungssituation, der notwendigen Anzahl und Anordnung der Stellplätze sollten im Zuge der planerischen Vorbereitung erfüllt werden.
Eine Ausdehnung des Planbereiches in westliche Richtung über die Verlängerung der Max-Planck-Straße hinaus um ca. 25 m im nordwestlichen Teil auf die Flurstücke 45/1, 45/2 und 38 und ca. 28 m im südlichen Teil in westliche Richtung auf die Flurstücke 43 und 42 anteilig ist die Voraussetzung für die Etablierung einer auf der Grundlage einer Bedarfsplanung basierenden Planung und Bebauung mit den spezifischen Anforderungen und Vorgaben seiner Nutzer und Mieter auf den Gebieten des Einzelhandels und der Dienstleistung. Zudem ist nur dadurch die angestrebte Flexibilität und Wirtschaftlichkeit der Bebauung gewährleistet.
Der bestehende städtebauliche Vertrag vom 07.06.2007, in dem sich die ProSalt Gruppe, Immobilien-Entwicklung und Bauträger GmbH, Wedniger Straße 6, 04668 Grimma verpflichtet den Bebauungsplan auf eigene Kosten erarbeiten zu lassen, wurde im - § 1 Planvorhaben – um die Flurstücke 45/2, 43, 42 anteilig und 38 erweitert. Die Planungshoheit der Stadt wird davon nicht berührt.
In Ergänzung dazu wurde ein Durchführungsvertrag erarbeitet, in dem sich der Investor zur Tragung aller Kosten verpflichtet, die mit der Realisierung des Bauvorhabens im Geltungsbereich des Bebauungsplanes in Verbindung stehen. Darüber hinaus würde sich der Investor zum grundhaften Ausbau der angrenzenden, öffentlichen Erschließungsflächen bereit erklären (siehe § 5 des Durchführungsvertrages). Hierzu müssen in einem gesonderten Vertrag Regelungen zur Finanzierung getroffen werden.